- کد مطلب : 35221 |
- تاریخ انتشار : 19 خرداد, 1397 - 13:05 |
- ارسال با پست الکترونیکی
دو سناریو پیش روی بازار مسکن
به گزارش صنعت نویس، در حال حاضر تقاضای سرمایهگذاری، سهم تقاضای واقعی در بخش مسکن را کاهش داده است؛ بدین معنا که با رشد قیمتها ناشی از هجوم سرمایهگذاران، قدرت خرید متقاضیان موثر بازار مسکن به طرز محسوسی کاهش یافته و این حوزه تا زمانی که یکی دیگر از بخشهای اقتصاد ایران به جذابیت نرسد در دست سوداگران خواهد ماند. تجربه چهار دورهی رونق منتهی به رکود در سالهای ۱۳۶۸، ۱۳۸۱، ۱۳۸۶ و ۱۳۹۱ که علت اصلی آن هجوم تقاضا بوده نشان میدهد بازار مسکن به دلیل عدم توانایی تولید منظم متناسب با شرایط روز، پس از یک دوره رکود، وارد رونق شده و مجددا قیمتها تا فاز بعدی رونق به ثبات رسیده است.
هماکنون نیز با توجه به طولانی شدن دوره رکود پنج ساله، در فاز رونق مسکن قرار داریم. اما ارزیابی از شرایط فعلی با توجه به کوچ یکباره متقاضیان ارز به سمت مسکن در شرایطی که توان خریداران واقعی هنوز کاملا به قیمت مسکن نرسیده بود، حاکی از آن است دورهی رونق فعلی احتمالا نمیتواند طولانی شود. اگر این فرضیه درست باشد مالکان زمین و ساختمان مجبورند یا قیمتهای پیشنهادی را پایین بیاورند یا صبر کنند تا قدرت خرید مردم متناسب با نرخ تورم عمومی بالا برود.
مظنه مسکن نوساز در تهران بر اساس معاملات خردادماه ۱۳۹۷ |
|||
محله |
متراژ |
امکانات |
قیمت (تومان) |
بهداشت |
۶۳ متر |
پارکینگ، انباری، آسانسور |
۱۶۴ میلیون |
بریانک |
۴۳ متر |
انباری، آسانسور |
۱۹۲ میلیون |
شوش شبیر |
۷۸ متر |
پارکینگ، آسانسور |
۲۱۰ میلیون |
تهرانپارس |
۵۳ متر |
پارکینگ، انباری، آسانسور |
۲۵۹ میلیون |
نارمک |
۵۸ متر |
انباری، آسانسور |
۲۸۰ میلیون |
آهنگ |
۶۷ متر |
پارکینگ، انباری، آسانسور |
۳۱۸ میلیون |
بلوار ابوذر |
۹۴ متر |
پارکینگ، آسانسور |
۵۹۰ میلیون |
آپادانا |
۹۵ متر |
پارکینگ، آسانسور |
۷۰۰ میلیون |
بلوار فردوس |
۷۳ متر |
پارکینگ، انباری، آسانسور |
۷۱۰ میلیون |
ازگل |
۱۰۹ متر |
پارکینگ، انباری، آسانسور |
۹۲۵ میلیون |
دروس |
۸۱ متر |
پارکینگ، انباری، آسانسور |
یک میلیارد |
گیشا |
۹۵ متر |
پارکینگ، انباری، آسانسور |
یک میلیارد و ۲۳۵ میلیون |
نوسانات ارزی در پایان سال گذشته باعث هجوم سرمایهگذاران به داراییهای ثابت همانند مسکن و سکه شد که به ترتیب رشد ۳۵ و ۸۲ درصد سالیانه این بازارها را رقم زد. بنابراین روی کاغذ هنوز بازار مسکن از طلا عقبتر است و در حالت طبیعی باید آن را جبران کند. اما به اعتقاد کارشناسان، مساله اینجاست که آنچه ارزش واقعی بازار مسکن را تعیین میکند تقاضای سرمایهگذاری نیست. سرمایهگذاران در واقع نقش پل ارتباطی بین بازار فعلی و بازار آینده مسکن را ایفا میکنند و مادامی که ببینند این بخش اشباع شده از آن خارج میشوند.
با توجه به این وضعیت، خریداران فعلی باید منتظر بمانند تا تقاضای موثر یا مطلق در بخش مسکن بروز کند تا به سود برسند. شاید اینگونه تصور شود که هماکنون با افزایش میانگین ۳۵ درصد قیمت، بخش مسکن رونق دارد اما تعداد معاملات شهر تهران در اردیبهشت ماه که به ۱۹.۱ هزار مورد رسید نسبت به ماه مشابه سال قبل بیش از ۱۶.۷ درصد افزایش را تجربه نکرد. یادمان نرود که اردیبهشت ماه ۱۳۹۶ بازار مسکن هنوز در رکود قرار داشت. بنابراین افزایش ۱۶.۷ درصد نمیتواند ملاک چندانی برای رونق باشد بلکه میتواند مقدمهای برای رونق آینده تلقی شود؛ مشروط بر آنکه قیمتها بالا نمیرفت. اما قیمتها به طرز شدیدی افزایش یافته است. مثلا در منطقه ۵ میانگین رشد قیمت ۵۳.۵ درصد بوده و در بعضی معاملات شاهد رشد تا ۷۰ درصد قیمت بودیم. در این شرایط خانوارهای متوسط و پایین نمیتوانند مسکن مورد نیاز خود را خریداری کنند. لذا احتمالا وضعیت غالب این خواهد بود که سرمایهگذارانی که در دو سه ماه اخیر به بازار مسکن هجوم آوردند با حبس نقدینگی مواجه شوند.
چند مثال برای اینکه ثابت شود سهم سرمایهگذاری در بخش مسکن شهر تهران طی ماههای اخیر افزایش پیدا کرده میزنیم؛ میانگین قیمت مسکن منطقه ۵ در فروردین ماه امسال رشد ۴۶.۶ درصدی را تجربه کرد در حالی که معاملات این منطقه حدود ۳۰ درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل کاهش یافت. میانگین قیمت منطقه یک ۴۳ درصد افزایش یافته و به رقم بیسابقهی ۱۱ میلیون و ۷۷۰ هزار تومان در هر متر مربع رسیده است. در منطقه یک البته برخلاف منطقه ۵ شاهد افزایش ۴۹.۶ درصد معاملات نسبت به فروردین سال گذشته بودیم. این در حالی است که خرید و فروش در منطقه ۲۰ تهران ۲۵.۶ درصد نسبت به فروردین سال قبل کاهش نشان میدهد. همچنین رشد ۴۸ درصدی معاملات واحدهای بیش از ۲۰۰ متر مربع شهر تهران و رشد ۵۲ درصدی معاملات آپارتمانهای بیش از ۶۰۰ میلیون تومان نمایههایی است که نشان میدهد سهم خرید و فروش به قصد سرمایهگذاری همزمان با رشد قیمت مسکن در ابتدای زمستان ۱۳۹۶ به طور چشمگیری افزایش یافته است.
اما چه زمانی حباب قیمت مسکن خالی میشود؟ زمانی که قیمت مسکن به کف برسد؛ یعنی سرعت رشد قیمتها با افزایش توان خرید مردم در حالت تعادل قرار گیرد. با توجه به قیمتهای فعلی بعید است که تعادل به این زودیها ایجاد شود اما کارشناسان میگویند که سرعت رشد قیمت مسکن در آینده دچار افت خواهد شد. حسام عقبایی ـ نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک ـ نیمه دوم سال جاری را زمان تحقق این موضوع میداند و بیتالله ستاریان ـ استاد دانشگاه ـ معتقد است روند صعودی قیمت مسکن تا سال ۱۳۹۸ ادامه مییابد و در آن زمان مسکن مجددا وارد رکود میشود. از طرف دیگر، حامد مظاهریان ـ معاون وزیر راه و شهرسازی ـ گفته که مسکن گرانتر نخواهد شد؛ مشروط بر آنکه بازارهای رقیب همچون ارز، سکه و بورس دچار تلاطم نشوند.
اما اگر بازارهای موازی دچار تلاطم شوند چه اتفاقی میافتد؟ احتمالا مسکن دوباره گران میشود اما کماکان مشتری وجود نخواهد داشت و سرمایهگذاران تا زمان نامعلوم باید شاهد بلوکه شدن سرمایههای خود در واحدهای خالی باشند. پس ارزش افزودهای در این حوزه متصور نیست.
با توجه به هر سه نظریه فوق که البته نباید دیدگاه نویسنده این گزارش تلقی شود، شرایط فعلی بخش مسکن برای خریداران مصرفی مناسب نیست و بهتر است صبر کنند. عدم خرید از سوی متقاضیان واقعی یعنی حبس سرمایهی متقاضیان غیرواقعی و در آن صورت باید منتظر کاهش یا حداقل ثبات قیمتها باشیم تا به تدریج توان متقاضیان به قیمت مسکن نزدیک شود.
منبع:ایسنا
آخرین اخبار
- فروردینماه پر رکورد گلگهر
- جزییات طرح یارانهای دولت برای دهکهای یک تا پنج
- فرش قرمز برای اسکناس درشت؟
- مراسم معارفه مدیرعامل شرکت ملی صنایع مس ایران برگزار شد
- برگزاری باشکوه شبهای قدر در مسجد گوهرشاد گهرپارک
- درآمد عملیاتی ۶۴هزار میلیارد تومانی گل گهر در سال ۱۴۰۲
- خبر وزیر اقتصاد از واردات ۲۰ هزار خودرو
- سکه به کانال تاریخی ۴۱ میلیون تومان رسید
- خبر مهم برای متقاضیان تسهیلات ودیعه مسکن
- سال پر رکورد گلگهر
- تحقق رشد تولید ١٧/٨ درصدی محصولات کنسانتره و گندلهی شرکت معدنیوصنعتی گلگهر
- آمار عجیب از مصرف بنزین ایرانیها در نوروز
- آمار جدید واردات خودرو اعلام شد
- مشکل اقتصاد ایران، جهالت مدیران رانتی و کوتهبین است
- افتتاح دفتر نمایندگی اداره پست در منطقه گلگهر
- حضور نماینده سیرجان در گل گهر
- پاتک بانک مرکزی به متخلفان ارز مسافرتی
- نتایج تکمیل ظرفیت کنکور اعلام شد
- آغاز ثبتنام ۹ مدل خودروی وارداتی
- پیشبینی بازار سرمایه در سال آینده
- ورود سامانه بارشی جدید به کشور
- تعیین نرخ کرایه اتوبوس، تاکسی و مترو برای سال ۱۴۰۳
- پژوپارس به آخر خط رسید
- مجمع عمومی فوقالعاده شرکت گلگهر برگزار شد
- سیف، اقدام بانک مرکزی را پسندید
- سیل در سیستان/عکس
- مسدودی 10 روزه جاده چالوس و آزادراه تهران_شمال
- رتبه ایران در تولید گاز
- واردات خودرو فقط با کارت بازرگانی
- عرضه کنسرو ماهی با ۱۵ درصد تخفیف
- بارش دوباره در کشور
- تداوم افزایش درآمد عملیاتی شرکت معدنیوصنعتی گلگهر
- چگونه خودرو مزایده ای بخریم؟+ شرایط
- ارزش آلتکوینها بهزودی از مرز ۳ تریلیون دلار خواهد گذشت!
- تخصیص ۳۰۰ هزار میلیارد تومان بودجه عمرانی در سال جاری
- بازدید رئيسجمهور از دستاوردهای گل گهر حوزه بومیسازی و اقتصاد دانشبنیان
- ۱۰ اقتصاد برتر دنیا در سال ۲۰۲۴
- ثبت رشد 52 درصدی کنسانتره مولیبدن در کارنامه 10 ماه شرکت ملی مس
- درخشش گل گهر در چهارمین جشنواره اینوماین (INNOMINE)
- استمرار افزایش درآمد عملیاتی شرکت معدنیوصنعتی گلگهر
- ریزش قیمت خودروهای داخلی و مونتاژی در بازار
- چرا زمان واریز یارانهها تغییر کرد؟
- تفاهمنامه همکاری بین «شرکت ملی مس» و «حوزه هنری» منعقد شد
- گزارش بازدید رهبر معظم انقلاب از آخرین دستاوردهای گلگهر در حوزه بومیسازی
- همکاری های شرکت ملی مس با وزارت زمین شناسی و معدن ازبکستان
- آغاز عرضه اوراق گواهی سپرده با سود ۳۰درصدی از امروز
- امسال بیش از یک میلیون خودرو در کشور تولید شد
- درخشش گروه گلگهر در رتبه بندی ۱۰۰ شرکت برتر ایران (IMI100)
- ملی مس در 3 شاخص رتبه نخست را کسب کرد
- به ایفای نقش گلگهر در رشد اقتصادی کشور امیدوار هستیم
- سایت آموزش خطوط هوایی مجتمع مس سرچشمه رفسنجان افتتاح شد
- نمایش دستاوردهای جهادی درمانی قرارگاه سازندگی مس
- تفاهمنامه همکاری شرکت مس با دانشگاه آزاد اسلامی منعقد شد
- ۲ هزار مگاوات نیروگاه صنایع تا پایان سال آینده وارد مدار میشود
- قیمت بازاری تولیدات ایرانخودرو
- شرایط فروش نقد و اقساط تیگو7 پرو با قیمت جدید
- استعلام دهک بندی یارانه با کد ملی
- شرایط جدید ثبت نام خودرو
- دستاورد موفقیتآمیز گلگهر در کسب و استقرار استانداردهای مدیریتی
- جلسه بررسی پیشرفت انتقال آب خلیج فارس و دریای عمان به فلات مرکزی
- آیین تجلیل از بانوان شاغل در منطقه گلگهر
- طرح احداث کارخانه اسید فسفریک بندرعباس رسماً وارد فاز اجرائی شد
- وداع باشکوه مردم سیرجان با شهید حسین علیبیگی
- اعلام تعداد خودروهای مازاد سایپا
- نامه اعتراضی خاندوزی به FATF
- هزینه هنگفت ایرانی ها برای آرایش و بهداشت
- جیره بندی آب در تهران؟
- توضیحات معاون سیاسی امنیتی استاندار کرمان درباره حادثه تروریستی
- فرمول جدید قیمت گذاری خودرو
- انتصاب مدیر حوزه مدیرعامل و مدیر گروه روابطعمومی شرکت ملی صنایع مس
- نخستین جلسه دادگاه شرکت هنزو
- تداوم افزایش درآمد عملیاتی شرکت معدنیوصنعتی گلگهر
- قیمت بنزین چه تغییری میکند؟
- دریافت کد ملی از خریداران طلا الزامی شد؟
- هک اسنپ فود چه بود؟
- ارائه دستاوردهای گلگهر در نمایشگاه تامین زنجیره فولاد و مس
- حضور گلگهر در نمایشگاه صنایعبومی پدافند غیرعامل
- تورم نقطه به نقطه آبان ماه کاهش یافت
- جمعیت ایران ۸۹ میلیون نفر شد
- ۶ خودروساز ایرانی در برنامه راهبردی ۲۵ ساله با چین خودروهای برقی تولید میکنند
- اعطای دو جایزه «مدیریت راهبردی روابط عمومی» و «اطلاعرسانی» به مس
- اعطای نشان ویژه مسئولیتهای اجتماعی به گلگهر
- درآمد عملیاتی کگل به ۴۱۱ هزار میلیارد ریال رسید
- تاکسیهای برقی بهمرور داخلیتر میشوند
- هشدار صندوق بین المللی پول
- پنج خودرو به سامانه یکپارچه فروش اضافه شد
- حضور پررنگ گلگهر در نمایشگاه اختصاصی اوراسیا
- عرضه ۷ خودرو آغاز شد
- برگزاری کنگره شهدای ورزشکار سیرجان
- اولین کنسانتره تولیدی مجتمع مس درآلو به مجتمع مس سرچشمه رفسنجان فرستاده شد
- نمایش هنرهای سنتی کشور در نمایشگاه بزرگ صنایع دستی سیرجان
- برند ناشناخته هندی، سامسونگ و شیائومی را جا گذاشت
- سقوط رتبه دومین اقتصاد بزرگ جهان
- بازديد وزير صمت از غرفه گلگهر در نمايشگاه اورآسيا
- حضور شرکت ملی مس ایران در دومین نمایشگاه اختصاصی اوراسیا در تهران
- حضور فعال گلگهر در نمایشگاه بینالمللی ایرانمتافو
- 1500 میلیارد تومان قرارداد ساخت داخل ملی مس با شرکتهای دانشبنیان
- زمان پرداخت وام ۳۵۰ میلیونی مسکن روستایی
- جزئیات تازه از ویروس چینی جدید
- فردا کجا برف می بارد؟
افزودن نظر جدید