- کد مطلب : 29558 |
- تاریخ انتشار : 4 آذر, 1396 - 11:08 |
- ارسال با پست الکترونیکی
رمزگشایی از معمای کمیاب شدن "خانههای پرفروش"
به گزارش صنعت نویس، سال گذشته، تحت تاثیر «رکود شدید ساخت و ساز در سالهای ۹۳ و ۹۴» از یکسو و همچنین «غفلت عوامل تکمیل ساختمانهای نیمهکاره نسبت به ذائقه تقاضا» از سوی دیگر، هم میزان عرضه نوساز به بازار مصرف و هم سهم خانههای پرفروش از کل عرضه، سقوط کرد.
در کل شهرهای کشور طی سال ۹۵، فقط ۳۸۱ هزار و ۵۰۰ واحد مسکونی تازهساز از ماحصل اندک سرمایهگذاری سازندهها در حوزه تکمیل نیمهکارهها، به بازار ملک عرضه شد که به لحاظ «کمترین حجم عرضه» و «بیشترین رشد منفی در عرضه»، از سال ۸۱ تاکنون، بیسابقه بوده است. در این میان، تنها ۶/ ۳ درصد نوسازهای عرضه شده، مساحت کمتر از ۷۵ مترمربع داشتهاند که با این وضعیت، «گسل» بازار مسکن –شکاف بین عرضه و تقاضای خانههای پرفروش- بدترین وضعیت دستکم یک دهه اخیر را پیدا کرده و نوسان وارد مرحله خطر شده است.
حجم عرضه واحدهای نوساز ناشی از تکمیل ساختمانهای نیمهکاره در سال گذشته، ۳۰ درصد سقوط کرد. این، سومین سال پیاپی افت دورقمی عرضه نوسازها به بازار ملک محسوب میشود که پیامد آن به شکل «کسری ۵۰ درصدی خانههای جدید» بروز کرده است. مطابق نیازسنجی صورت گرفته از سوی دفتر برنامهریزی و اقتصاد مسکن و ارقام درون طرح جامع مسکن، بازار ملک سالانه به حدود ۹۵۰ هزار واحد مسکونی جدید نیاز دارد که البته اخیرا با توجه به حجم قابل توجه خانههای خالی، میزان نیاز سالانه به واحد نوساز با بازنگری صورت گرفته، دست کم ۷۰۰ هزار واحد برآورد شد. بر اساس این معیار، مشخص میشود در سال گذشته، میزان عرضه نوسازها معادل نصف نیاز بازار بوده است.
هم اکنون فراتر از تبعات «عرضه نصف»، خطر بزرگتر، به تشدید «گسل» بازار مسکن –فاصله بین حجم عرضه و میزان تقاضای خانههای پرفروش- مربوط میشود. این شکاف، به بالاترین حد از سال ۸۵ به بعد رسیده است بهطوری که سهم «واحدهای مسکونی نوساز کمتر از ۷۵مترمربع» از کل آپارتمانهای تکمیل و عرضه شده به بازار ملک، از ۱۴ درصد در سال ۸۵ به ۶/ ۳درصد در سال ۹۵ رسیده است. «گسل» خانههای پرمشتری، طی ۱۱ سال گذشته، همواره در حال فعالیت بوده بهطوری که سهم این واحدها از کل عرضه مسکن به بازار مصرف، در عمده سالها، بین یک تا سه واحد درصد کاسته شده است.
واحدهای با مساحت حداکثر ۷۵ مترمربع، به دلیل ویژگی تسهیلات فعلی خرید مسکن، پرتقاضاترین خانهها در معاملات ملک بهخصوص در تهران و شهرهای بزرگ محسوب میشود. در تهران، بیش از ۴۰ درصد معاملات خرید مسکن به این آپارتمانها اختصاص دارد اما امسال، تحت تاثیر تشدید «گسل» عرضه و تقاضا در این بخش از بازار واحدهای مسکونی، سهم این خانهها –کمتر از ۷۵ مترمربع- از کل معاملات خرید ملک، از ۴۶ درصد در سال ۹۵ به ۴۴ درصد در سال ۹۶ کاهش پیدا کرد. از طرفی، طی ماههای اخیر، به دلیل حضور پررنگ متقاضیان خرید واحدهای کممتراژ در بازار معاملات ملک، کمبود این نوع آپارتمانها به تناسب افزایش حجم معاملات، باعث نوسان مثبت قیمتها شده است. اثرپذیری قیمت مسکن از محل کمبود فایلهای مناسب خانهاولیها را میتوان در یکی دو ماه اخیر به شکل تغییرات افزایشی «قیمت پیشنهادی» واحدهای کممتراژ و میانمتراژ و همچنین کاهش فایل «قیمت مناسب»، در برخی مناطق مصرفی بازار مسکن تهران ردیابی کرد. این رخداد میتواند به مسیری که بازار معاملات مسکن از سال گذشته در جهت پیشرونق غیرتورمی شروع کرد، آسیب بزند. در ماههای اخیر، آمارهای مربوط به معاملات خرید مسکن در تهران مشخص میکند: بازار، به نوعی، در وضعیت پیشرونق متوقف مانده است. یک دلیل عمده این وضعیت، نبود «فایل مناسب» مورد تقاضای عمده است.
به گزارش «دنیای اقتصاد»، اطلاعات بانک مرکزی درباره روند سرمایهگذاریهای ساختمانی در کل کشور طی سالهای منتهی به پایان ۹۵، به معمای «کمیاب شدن خانههای پرمشتری» که همان واحدهای مسکونی مورد جستوجوی خانهاولیها محسوب میشود، پاسخ میدهد.
جواب این معما، دو وجه دارد. وجه اول آن، سقوط تیراژ ساخت و سازهای مسکونی طی سالهای بعد از رونق هیجانی ۹۲ است. در سالهای ۹۳ و ۹۴ به دلیل ناتوانی سازندهها از فروش پروژههای آماده قبلی تحت تاثیر رکود شدید معاملات مسکن –بعد از حباب قیمت سال ۹۲- تیراژ سالانه ساخت مسکن به ترتیب ۵۲درصد و ۷ درصد کاهش پیدا کرد. سال ۹۲، رکورد بالاترین تیراژ ساخت و ساز زده شد بهطوری که برای نزدیک به ۸۰۰ هزار واحد مسکونی در شهرها –و با احتساب مسکن مهر، حدود یک میلیون واحد- پروانه ساختمانی صادر شد. اما تیراژ ساخت مسکن طی سه سال ۹۳ تا ۹۵، بهطور متوسط کمتر از ۳۵۰ هزار واحد در سال بوده است.
رکود ساختمانی سالهای بعد از ۹۲، باعث شد «عرضه نوساز» یا همان «واحدهای مسکونی تازه تکمیل شده» در سال ۹۵، به شدت کاهش یابد.
بررسیهای «دنیای اقتصاد» در عین حال نشان میدهد: هر چند بازار معاملات مسکن ۹۶ از «رکورد سقوط ۱۵ساله عرضه نوساز در سال ۹۵» تاثیر منفی گرفته است اما میزان این اثرپذیری در صورت «خروج سازندهها از بیراهه سرمایهگذاری»، میتواند تا حدودی کنترل شود. این بیراهه به عنوان وجه دوم که باعث تشدید «گسل» بازار مسکن شده است، به غفلت سازندهها از تمرکز بر «تکمیل واحدهای مسکونی کممتراژ» به جای واحدهای دارای مساحت ۳رقمی برمیگردد. گزارش «دنیای اقتصاد» از مجموع دو نوع اطلاعات رسمی –مرکز آمار ایران و بانک مرکزی- حاکی است: در ساخت و سازهای سالهای ۹۳ و ۹۴، سهم واحدهای مسکونی با مساحت کمتر از ۷۵ مترمربع، بیش از ۶ درصد کل تیراژ ساخت بوده است. پروسه ساخت و سازهای ۹۳ و ۹۴، با توجه به رکود ساختمانی و افت سرعت فعالیت سازندهها، بهطور متوسط ۲۴ ماه زمان میبرد بنابراین، واحدهای مسکونی تکمیل شده در سال ۹۵، به نوعی محصول ساخت و سازهای جدید سال ۹۳ و بخشی از سال ۹۴ بوده است. با این حال، سهم واحدهای تکمیل شده با مساحت کمتر از ۷۵ مترمربع در کارنامه سرمایهگذاری ساختمانی سال ۹۵، کمتر از سهم ۶ درصدی این واحدها در ساخت و سازهای سال ۹۳ و سال بعد از آن بوده است.
این ناهمخوانی مشخص میکند، یک ظرفیت مناسب در پروژههای مسکونی نیمهتمام در شهرهای کشور برای کنترل «گسل» در بازار واحدهای مسکونی پرمشتری وجود دارد که اگر مورد توجه سازندهها قرار بگیرد، در کوتاهمدت و میان مدت، سهم خانههای پرفروش از واحدهای مسکونی تکمیل شده و قابل عرضه به بازار مصرف، میتواند از ۶/ ۳ درصد سال ۹۵ بیشتر شود.
به گزارش «دنیای اقتصاد»، در تهران، طی ماههای اخیر تحت تاثیر کمبود واحدهای مسکونی نوساز کممتراژ ناشی از سهم فوقالعاده پایین این واحدها از کل عرضه مسکن، «سهم نوسازها از معاملات خرید آپارتمان»، کاهش قابل ملاحظه پیدا کرد. در تهران، همواره دست کم ۵۰ درصد معاملات خرید آپارتمان، به واحدهای نوساز اختصاص دارد اما طی ماههای اخیر، این سهم به ۴۶ درصد تنزل کرده است. کارشناسان اقتصاد مسکن در شرایط فعلی معتقدند: سرمایهگذاران ساختمانی به دو شکل میتوانند با اصلاح فرآیند ساخت و ساز منطبق با نیاز فعلی بازار مسکن، نوعی بازی برد-برد را بین عرضه و تقاضا رقم بزنند.
در شکل اول، لازم است سهم «سرمایهگذاری در تکمیل ساختمانهای نیمهکاره» افزایش پیدا کند. طبق آخرین گزارش بانک مرکزی که مربوط به یک سال ۹۵ است، این سهم به ۱۶ درصد کاهش پیدا کرده است. در حالی که در سال ۹۲، ۲۳ درصد سرمایهگذاریهای ساختمانی، صرف «تکمیل» شد. سال گذشته، بیشترین افت سرمایهگذاری ساختمانی نیز به حوزه «تکمیل» اختصاص داشت. کل سرمایهگذاری ساختمانی در شهرهای کشور در یک سال ۹۵ با ۱۴ درصد افت به ۶۰ هزار میلیارد تومان رسید. در این میان، سرمایهگذاری ۱۴ هزار و ۱۰۰ میلیارد تومانی در حوزه ساخت و سازهای جدید با افت ۹درصدی و سرمایهگذاری ۳ هزار و ۶۰۰ میلیارد تومانی در حوزه ساخت و سازهای نیمهتمام بدون آنکه به مرحله تکمیل برسد نیز با افت ۸درصدی روبهرو شد. سازندههای مسکن در سال ۹۵، رقمی معادل ۹ هزار و ۸۰۰ میلیارد تومان صرف «تکمیل» واحدهای مسکونی کردند که این میزان سرمایهگذاری ۳۵ درصد نسبت به سال ۹۴ کاهش پیدا کرد. شکل دوم اصلاح رفتار سازندهها، تقویت سرمایهگذاری در «تکمیل واحدهای کممتراژ» است. گسل «بازار مسکن» در تهران، شدیدتر از کل کشور است. در تهران، سهم عرضه نوسازهای کمتر از ۷۵ مترمربع از کل واحدهای مسکونی تکمیل شده در سال ۹۵، رقمی معادل ۲درصد بوده است به این معنا که در سال گذشته، فقط یک هزار و ۸۸۰ واحد مسکونی مورد تقاضای خانهاولیها –جامعه مصرفی- وارد بازار شد. این در حالی است که در همین صندوق پسانداز مسکن «یکم» که بیشترین سقف ریالی وام خرید مسکن را به خانه اولیها پرداخت میکند، طی دو سال اخیر، ماهانه بهطور متوسط ۳ تا ۴ هزار نفر ثبت نام کردهاند. بنابراین، در صورت رونق معاملات ناشی از ورود این گروه به بازار، کمبود عرضه پرمشتری، میتواند باعث نوسانی شدن قیمت و خروج دوباره تقاضا از بازار شود. بازی برد-برد در این حالت، تمرکز سازندهها بر ساخت و تکمیل واحدهای کممتراژ و در نتیجه رونق معاملات مصرفی با نوسان قیمت همآهنگ تورم –رشد قیمت مسکن حداکثر به اندازه نرخ تورم عمومی- است.
منبع:دنیای اقتصاد
آخرین اخبار
- فروردینماه پر رکورد گلگهر
- جزییات طرح یارانهای دولت برای دهکهای یک تا پنج
- فرش قرمز برای اسکناس درشت؟
- مراسم معارفه مدیرعامل شرکت ملی صنایع مس ایران برگزار شد
- برگزاری باشکوه شبهای قدر در مسجد گوهرشاد گهرپارک
- درآمد عملیاتی ۶۴هزار میلیارد تومانی گل گهر در سال ۱۴۰۲
- خبر وزیر اقتصاد از واردات ۲۰ هزار خودرو
- سکه به کانال تاریخی ۴۱ میلیون تومان رسید
- خبر مهم برای متقاضیان تسهیلات ودیعه مسکن
- سال پر رکورد گلگهر
- تحقق رشد تولید ١٧/٨ درصدی محصولات کنسانتره و گندلهی شرکت معدنیوصنعتی گلگهر
- آمار عجیب از مصرف بنزین ایرانیها در نوروز
- آمار جدید واردات خودرو اعلام شد
- مشکل اقتصاد ایران، جهالت مدیران رانتی و کوتهبین است
- افتتاح دفتر نمایندگی اداره پست در منطقه گلگهر
- حضور نماینده سیرجان در گل گهر
- پاتک بانک مرکزی به متخلفان ارز مسافرتی
- نتایج تکمیل ظرفیت کنکور اعلام شد
- آغاز ثبتنام ۹ مدل خودروی وارداتی
- پیشبینی بازار سرمایه در سال آینده
- ورود سامانه بارشی جدید به کشور
- تعیین نرخ کرایه اتوبوس، تاکسی و مترو برای سال ۱۴۰۳
- پژوپارس به آخر خط رسید
- مجمع عمومی فوقالعاده شرکت گلگهر برگزار شد
- سیف، اقدام بانک مرکزی را پسندید
- سیل در سیستان/عکس
- مسدودی 10 روزه جاده چالوس و آزادراه تهران_شمال
- رتبه ایران در تولید گاز
- واردات خودرو فقط با کارت بازرگانی
- عرضه کنسرو ماهی با ۱۵ درصد تخفیف
- بارش دوباره در کشور
- تداوم افزایش درآمد عملیاتی شرکت معدنیوصنعتی گلگهر
- چگونه خودرو مزایده ای بخریم؟+ شرایط
- ارزش آلتکوینها بهزودی از مرز ۳ تریلیون دلار خواهد گذشت!
- تخصیص ۳۰۰ هزار میلیارد تومان بودجه عمرانی در سال جاری
- بازدید رئيسجمهور از دستاوردهای گل گهر حوزه بومیسازی و اقتصاد دانشبنیان
- ۱۰ اقتصاد برتر دنیا در سال ۲۰۲۴
- ثبت رشد 52 درصدی کنسانتره مولیبدن در کارنامه 10 ماه شرکت ملی مس
- درخشش گل گهر در چهارمین جشنواره اینوماین (INNOMINE)
- استمرار افزایش درآمد عملیاتی شرکت معدنیوصنعتی گلگهر
- ریزش قیمت خودروهای داخلی و مونتاژی در بازار
- چرا زمان واریز یارانهها تغییر کرد؟
- تفاهمنامه همکاری بین «شرکت ملی مس» و «حوزه هنری» منعقد شد
- گزارش بازدید رهبر معظم انقلاب از آخرین دستاوردهای گلگهر در حوزه بومیسازی
- همکاری های شرکت ملی مس با وزارت زمین شناسی و معدن ازبکستان
- آغاز عرضه اوراق گواهی سپرده با سود ۳۰درصدی از امروز
- امسال بیش از یک میلیون خودرو در کشور تولید شد
- درخشش گروه گلگهر در رتبه بندی ۱۰۰ شرکت برتر ایران (IMI100)
- ملی مس در 3 شاخص رتبه نخست را کسب کرد
- به ایفای نقش گلگهر در رشد اقتصادی کشور امیدوار هستیم
- سایت آموزش خطوط هوایی مجتمع مس سرچشمه رفسنجان افتتاح شد
- نمایش دستاوردهای جهادی درمانی قرارگاه سازندگی مس
- تفاهمنامه همکاری شرکت مس با دانشگاه آزاد اسلامی منعقد شد
- ۲ هزار مگاوات نیروگاه صنایع تا پایان سال آینده وارد مدار میشود
- قیمت بازاری تولیدات ایرانخودرو
- شرایط فروش نقد و اقساط تیگو7 پرو با قیمت جدید
- استعلام دهک بندی یارانه با کد ملی
- شرایط جدید ثبت نام خودرو
- دستاورد موفقیتآمیز گلگهر در کسب و استقرار استانداردهای مدیریتی
- جلسه بررسی پیشرفت انتقال آب خلیج فارس و دریای عمان به فلات مرکزی
- آیین تجلیل از بانوان شاغل در منطقه گلگهر
- طرح احداث کارخانه اسید فسفریک بندرعباس رسماً وارد فاز اجرائی شد
- وداع باشکوه مردم سیرجان با شهید حسین علیبیگی
- اعلام تعداد خودروهای مازاد سایپا
- نامه اعتراضی خاندوزی به FATF
- هزینه هنگفت ایرانی ها برای آرایش و بهداشت
- جیره بندی آب در تهران؟
- توضیحات معاون سیاسی امنیتی استاندار کرمان درباره حادثه تروریستی
- فرمول جدید قیمت گذاری خودرو
- انتصاب مدیر حوزه مدیرعامل و مدیر گروه روابطعمومی شرکت ملی صنایع مس
- نخستین جلسه دادگاه شرکت هنزو
- تداوم افزایش درآمد عملیاتی شرکت معدنیوصنعتی گلگهر
- قیمت بنزین چه تغییری میکند؟
- دریافت کد ملی از خریداران طلا الزامی شد؟
- هک اسنپ فود چه بود؟
- ارائه دستاوردهای گلگهر در نمایشگاه تامین زنجیره فولاد و مس
- حضور گلگهر در نمایشگاه صنایعبومی پدافند غیرعامل
- تورم نقطه به نقطه آبان ماه کاهش یافت
- جمعیت ایران ۸۹ میلیون نفر شد
- ۶ خودروساز ایرانی در برنامه راهبردی ۲۵ ساله با چین خودروهای برقی تولید میکنند
- اعطای دو جایزه «مدیریت راهبردی روابط عمومی» و «اطلاعرسانی» به مس
- اعطای نشان ویژه مسئولیتهای اجتماعی به گلگهر
- درآمد عملیاتی کگل به ۴۱۱ هزار میلیارد ریال رسید
- تاکسیهای برقی بهمرور داخلیتر میشوند
- هشدار صندوق بین المللی پول
- پنج خودرو به سامانه یکپارچه فروش اضافه شد
- حضور پررنگ گلگهر در نمایشگاه اختصاصی اوراسیا
- عرضه ۷ خودرو آغاز شد
- برگزاری کنگره شهدای ورزشکار سیرجان
- اولین کنسانتره تولیدی مجتمع مس درآلو به مجتمع مس سرچشمه رفسنجان فرستاده شد
- نمایش هنرهای سنتی کشور در نمایشگاه بزرگ صنایع دستی سیرجان
- برند ناشناخته هندی، سامسونگ و شیائومی را جا گذاشت
- سقوط رتبه دومین اقتصاد بزرگ جهان
- بازديد وزير صمت از غرفه گلگهر در نمايشگاه اورآسيا
- حضور شرکت ملی مس ایران در دومین نمایشگاه اختصاصی اوراسیا در تهران
- حضور فعال گلگهر در نمایشگاه بینالمللی ایرانمتافو
- 1500 میلیارد تومان قرارداد ساخت داخل ملی مس با شرکتهای دانشبنیان
- زمان پرداخت وام ۳۵۰ میلیونی مسکن روستایی
- جزئیات تازه از ویروس چینی جدید
- فردا کجا برف می بارد؟
افزودن نظر جدید