- کد مطلب : 34487 |
- تاریخ انتشار : 15 اردیبهشت, 1397 - 11:46 |
- ارسال با پست الکترونیکی
رمزگشایی از دو عامل کلیدی اوج گیری "اجارهنشینی"
به گزارش صنعت نویس، مسیر نوسانات اجارهبهای مسکن در سال ۹۷، تحتتاثیر دو نیروی غیرهمجهت قرار دارد. آمارهای رسمی نشان میدهد متوسط اجارهبهای آپارتمان در تهران، سال گذشته رکورد ۴ ساله بیشترین نرخ رشد را به میزان ۲۰ درصد به ثبت رساند. این در حالی است که هزینه اجارهنشینی در پایتخت طی سالهای ۹۳ تا ۹۵ بهطور میانگین کمتر از ۱۰ درصد در سال افزایش پیدا کرد. امسال علاوهبر دو متغیر کلیدی همچون تورم عمومی و تورم مسکن، رفتار خانهاولیها و تیراژ ساختوسازهای مشارکتی بر اجارهبها موثر است.
اجاره بها در تهران، سال گذشته به لحاظ نرخ رشد میانگین ۱۲ ماه، رقمی معادل دو برابر تورم یکساله مسکن، افزایش یافت و رکورد ۴ ساله بیشترین رشد در هزینه اجارهنشینی را به ثبت رساند. اجارهنشینهای پایتخت با پشتسر گذاشتن تورم ۲۰ درصدی یک سال ۹۶ و تورم نقطهای ۲۵ درصد در اسفند پارسال، وارد سال ۹۷ شدهاند و قراردادهای امسال -برای تمدید مدت اجاره یا برای مستاجرهای جدید در این بازار- از بابت تعیین اجارهبها تحت تاثیر دو نیروی غیر هم جهت، منعقد میشود. گزارش «دنیایاقتصاد» از آنچه در سال ۹۶ برای اجارهنشینها رقم خورد، حاکی است: آرامش نسبی اجاره بهای مسکن در تهران طی سالهای ۹۴ و ۹۵، تقریبا از اوایل سال گذشته به دو علت خاتمه یافت بهطوری که ریزنوسانات تک رقمی اجارهبها در سالهای رکود معاملات مسکن(میزان تغییر در هر ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل از آن)، از ابتدای سال ۹۶ شیب دو رقمی به خود گرفت و در انتهای همان سال مبالغ اجاره تا نزدیک ۳۰ درصد افزایش نقطهای، پیش رفت. متوسط اجارهبهای آپارتمان در تهران در یک سال ۹۶ معادل ۲۰ درصد نسبت به یک سال ۹۵ افزایش یافت. متوسط قیمت مسکن در همین مدت، رشد ۱۰ درصدی را تجربه کرد که به این ترتیب شیب تورم مسکن بر اساس ارقام میانگین ۱۲ ماه سال ۹۶ به اندازه نصف تورم اجاره بوده است. درحال حاضر با احتساب متوسط اجارهبها در قراردادهای اجاره اسفند ۹۶، متر مربعی ۲۸ هزار و ۹۰۰ تومان در شهر تهران است. این مبلغ بدون دریافت پول پیش (رهن) و براساس دریافت ۱۰۰ درصد اجاره ماهانه، از سوی دفتر برنامهریزی و اقتصاد مسکن اعلام شده است که به معنای آن است که یک واحد مسکونی ۵۰ متر مربعی در شهر تهران در آخرین ماه از سال گذشته با میانگین مبلغ نزدیک به یک میلیون و ۵۰۰ هزار تومان اجاره داده شده است. با این حال، متوسط اجاره بها در مناطقی همچون منطقه ۵ (پرتقاضاترین منطقه برای اجاره و خرید) در اسفند پارسال بیش از ۳۳ هزار تومان در هر مترمربع بوده است. بررسیهای «دنیایاقتصاد» درباره اوجگیری اجارهبها در تهران نشان میدهد: «کاهش ناگهانی آپارتمانهای اجارهای» در سال پیش رونق معاملات خرید مسکن –سال ۹۶- از یکسو و «اثرپذیری بهای اجاره از تغییرات افزایشی بهای خرید» از سوی دیگر، دو علل کلیدی برای صعود هزینه اجارهنشینی در تهران است.
سال گذشته دستهای از مالکان واحدهای نوساز و چند سال ساخت که طی سالهای ۹۳ تا ۹۵ قصد فروش داشتند، اما با نبود تقاضای موثر برای خرید مواجه بودند، در سال ۹۶ با مشاهده نشانههای پایان رکود و حضور موثر تقاضای خرید، واحدهای مسکونی خود را به قصد فروش از بازار اجاره خارج کردند. بخش قابل توجهی از این واحدها در سالهای رکود معاملات مسکن، در بازار اجاره عرضه شده بود و همین حرکت این گروه از مالکان، میزان عرضه فایل اجاره در بازار را افزایش داده بود. در سالهای ۹۳ تا ۹۵، متوسط اجاره بهای آپارتمان در تهران حدود ۸ درصد افزایش پیدا کرد که نسبت به متوسط نرخ رشد ۷ سال قبل از آن، پایینترین تورم اجاره محسوب میشد. متوسط اجارهبهای مسکن در تهران در فاصله سالهای ۸۶ تا ۹۲ بهطور میانگین ۲۳ درصد در هر سال افزایش یافته بود، اما بعد از آن، نرخ رشد اجارهبها تا پایان سال ۹۵، در سطح تک رقمی ثابت ماند. سال گذشته خروج فایل از بازار اجاره به بازار فروش باعث کاهش محسوس و ناگهانی حجم عرضه در بازار اجارهنشینها شد. سال گذشته در عین حال، تبدیل ریزنوسانات ماهانه قیمت مسکن به نوسانات محسوس و تاثیر آن بر رشد نقطهای قیمتها، سطح «نرخهای پیشنهادی رهن و اجاره» از سوی موجران را تحت تاثیر قرار داد. از آنجا که رهن کامل واحدهای مسکونی بهخصوص آپارتمانهای نوساز بر اساس نسبتی از بهای فروش، توسط واسطهها و عوامل عرضه، محاسبه میشود، تغییرات افزایشی قیمت مسکن بهخصوص از نیمه پارسال، شوک افزایشی به تورم اجاره وارد کرد. شهریور ماه سال ۹۶، تورم نقطهای اجاره مسکن در تهران، پس از ۴ سال، بار دیگر تا سطح ۲۰ درصد اوج گرفت. پیشتر، در شهریور ماه سال ۹۲ –سالی که قیمت مسکن در نیمه اول آن سال، جهش کرد و حباب قیمتی به اوج خود رسید- تغییرات نقطهای اجاره بها، نرخ ۲۰ درصد را تجربه کرده بود و پس از آن، همواره میزان افزایش اجارهبها در هر ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل از آن، کمتر از این رقم بود. با این حال، از نیمه سال گذشته تا پایان سال ۹۶، تورم نقطهای اجاره بین ۲۰ تا ۲۷ درصد در نوسان بود.
نیروهای جهتده به اجارهبهای ۹۷
به گزارش «دنیایاقتصاد»، در سال جاری دو نیروی غیر همجهت، علاوه بر سایر متغیرهای کلیدی، اجارهبهای مسکن را تحت تاثیر قرار میدهد. اجارهبها همواره تابعی از تورم عمومی و قیمت مسکن بوده و موجران با لحاظ این دو متغیر و البته تغییرات نرخ بازدهی بازارهای رقیب از جمله نرخ سود بانکی، اجارهبها و شرایط دریافت بهای اجاره را تعیین میکنند. امسال اما در کنار این دو متغیر کلیدی، نقش دو نیروی دیگر در جهتدهی به مسیر نوسانات اجارهبها موثر است. نیروی اول از سمت وام خانهاولیها شارژ میشود.
پیشبینی میشود رشد معاملات خرید مسکن بهواسطه ورود خانهاولیهای مجهز به تسهیلات بانکی به بازار معاملات ملک، باعث کاهش نسبی جمعیت مستاجر یا عدم افزایش آن شود. نرخ استفاده از وام «یکم» از سوی سپردهگذارانی که در سالهای ۹۵ و ۹۶ در صندوق پسانداز مسکن حضور داشتند رو به افزایش است. نیروی حاصل از این حرکت در بازار معاملات خرید مسکن، در بازار اجاره هم به شکل کنترل حجم تقاضای اجاره و هم به شکل افزایش عرضه واحدهای اجارهای بروز مییابد. دستهای از خریداران مسکن برای تکمیل قسمت آخر بودجه خرید، واحد خریداری شده را دست کم برای یک سال، به شکل رهن کامل اجاره میدهند. در حال حاضر تحقیقات میدانی در مناطق مختلف تهران، از افزایش نسبی فایل «رهن کامل» نسبت به یکی، دو سال گذشته حکایت دارد. خرید و بلافاصله اجاره واحد از سوی این گروه از خریداران، ممکن است میزان تقاضای اجارهنشینی را تغییر ندهد اما در صورتی که واحد معاملهشده نوساز باشد، میزان عرضه در بازار اجاره را افزایش میدهد. بنابراین اثر نیروی اول موثر بر اجارهبها، به نفع «مهار تورم اجاره» خواهد بود. اما منشأ نیروی دوم را ساخت و ساز و فعالیتهای ساختمانی شکل میدهد که اثر آن، تحریک تورم اجاره از طریق افزایش تقاضای اجارهنشینی برای دست کم یک سال و نیم فرآیند تخریب و نوسازی است. سهم بالای «تخریب واحدهای مسکونی در حال استفاده» از تامین زمین برای ساخت و ساز در شهر تهران باعث شده متناسب با افزایش تیراژ آپارتمانسازی در پایتخت، تعداد مستاجرها ناشی از اجارهنشینی مالکان ساختمانهای تخریبی افزایش پیدا کند.
ساخت و سازهای مشارکتی از محل مشارکت سازنده با مالکان ساختمانهای مسکونی مجاز به تخریب و نوسازی، به این صورت انجام میشود که سازنده برای مدت ۵/ ۱ تا ۲ سال، هزینه اجاره یک آپارتمان مناسب مالکان (شرکا) را تامین میکند و در این مدت، مالکان روانه بازار اجاره میشوند. در تهران به ازای ساخت ۵ واحد مسکونی، دو واحد تخریب میشود بنابراین افزایش تیراژ ساخت و ساز به معنی افزایش جمعیت اجارهنشین است. این گروه از مستاجران به دلیل توانایی کامل مالی –مجهز به نقدینگی دریافتی از سازنده- به نوعی، باعث تحریک افزایشی اجارهبها در مناطقی میشوند که بیشترین حجم صدور پروانه ساختمانی در جریان است. سالهای ۹۰ تا ۹۲ بیش از ۷۰۰ هزار واحد مسکونی جدید در تهران ساخته شد که بر اساس متوسط نرخ تخریب و نوسازی، برآورد میشود نزدیک به ۳۰۰ هزار متقاضی جدید روانه بازار اجاره شده باشد. سالهای ۹۰ تا ۹۲، اوج ساخت و ساز در تهران محسوب میشود. تخریب و نوسازی ساختمانهای مسکونی در حال استفاده طی سالهای اخیر فقط به تهران محدود نشده و در شهرهای بزرگ و متوسط نیز به نسبت رخ داده است. اثر این میزان افزایش تقاضای اجارهنشینی را میتوان در نسبت خانوارهای مالک به مستاجر در نتایج سرشماری نفوس و مسکن سال ۹۵ ردیابی کرد. در سال ۹۵، نسبت خانوارهای مالک به مستاجر، به کمترین حد خود در مقایسه با دو سرشماری قبلی (سالهای ۸۵ و ۹۰) رسید. در سال ۹۵، جمعیت اجارهنشینها به ۳۱ درصد کل خانوارها افزایش یافت در حالی که سال ۹۰، نزدیک به ۲۷ درصد خانوارها، مستاجر بودند و در سال ۸۵ نیز جمعیت اجارهنشینها معادل ۲۳ درصد کل خانوارهای کشور بوده است. بزرگتر شدن جامعه اجارهنشین در کشور طی سالهای اخیر علاوه بر اینکه از این محل نشات گرفته، دو عامل دیگر نیز داشته است. اولین عامل را میتوان سرکوب تقاضای مصرفی تا قبل از سال ۹۳ از طریق عدم افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن متناسب با تورم ملکی عنوان کرد و عامل دوم نیز به ساخت و سازهای خارج از الگوی تقاضای موثر مربوط بوده است.
تحقیقات میدانی مشخص میکند بخشی از واحدهای مسکونی مهر بهخصوص در اطراف کلانشهر تهران، طی سالهای اخیر خالی از سکنه رها شده است و مالکان این واحدها، نیاز خود را در پایتخت به شکل اجارهنشینی تامین کردهاند. لوکسسازیهای داخل شهر تهران نیز در کاهش نرخ مالکیت و رو آوردن متقاضیان به اجارهنشینی موثر بوده است. به گزارش «دنیایاقتصاد»، برآیند دو نیروی متقابل در بازار اجاره مسکن بر حسب میزان برتری هر یک –رونق بیشتر معاملات خرید از سوی خانه اولیها یا رونق بیشتر ساخت و سازهای وابسته به تخریب و مشارکت- میتواند در حرکت آتی تورم اجاره، نقش داشته باشد. مسیر حرکت دو منحنی نرخ رشد قیمت مسکن و نرخ رشد اجارهبها طی حداقل دو دهه گذشته نشان میدهد در بلندمدت، میزان رشد قیمت مسکن اندکی بیشتر از میزان رشد اجارهبها بوده است اما در دورههای شکلگیری حباب قیمتی، جهش قیمت فروش معمولا زودتر از صعود تند اجارهبها اتفاق افتاده است.
منبع:دنیای اقتصاد
آخرین اخبار
- فروردینماه پر رکورد گلگهر
- جزییات طرح یارانهای دولت برای دهکهای یک تا پنج
- فرش قرمز برای اسکناس درشت؟
- مراسم معارفه مدیرعامل شرکت ملی صنایع مس ایران برگزار شد
- برگزاری باشکوه شبهای قدر در مسجد گوهرشاد گهرپارک
- درآمد عملیاتی ۶۴هزار میلیارد تومانی گل گهر در سال ۱۴۰۲
- خبر وزیر اقتصاد از واردات ۲۰ هزار خودرو
- سکه به کانال تاریخی ۴۱ میلیون تومان رسید
- خبر مهم برای متقاضیان تسهیلات ودیعه مسکن
- سال پر رکورد گلگهر
- تحقق رشد تولید ١٧/٨ درصدی محصولات کنسانتره و گندلهی شرکت معدنیوصنعتی گلگهر
- آمار عجیب از مصرف بنزین ایرانیها در نوروز
- آمار جدید واردات خودرو اعلام شد
- مشکل اقتصاد ایران، جهالت مدیران رانتی و کوتهبین است
- افتتاح دفتر نمایندگی اداره پست در منطقه گلگهر
- حضور نماینده سیرجان در گل گهر
- پاتک بانک مرکزی به متخلفان ارز مسافرتی
- نتایج تکمیل ظرفیت کنکور اعلام شد
- آغاز ثبتنام ۹ مدل خودروی وارداتی
- پیشبینی بازار سرمایه در سال آینده
- ورود سامانه بارشی جدید به کشور
- تعیین نرخ کرایه اتوبوس، تاکسی و مترو برای سال ۱۴۰۳
- پژوپارس به آخر خط رسید
- مجمع عمومی فوقالعاده شرکت گلگهر برگزار شد
- سیف، اقدام بانک مرکزی را پسندید
- سیل در سیستان/عکس
- مسدودی 10 روزه جاده چالوس و آزادراه تهران_شمال
- رتبه ایران در تولید گاز
- واردات خودرو فقط با کارت بازرگانی
- عرضه کنسرو ماهی با ۱۵ درصد تخفیف
- بارش دوباره در کشور
- تداوم افزایش درآمد عملیاتی شرکت معدنیوصنعتی گلگهر
- چگونه خودرو مزایده ای بخریم؟+ شرایط
- ارزش آلتکوینها بهزودی از مرز ۳ تریلیون دلار خواهد گذشت!
- تخصیص ۳۰۰ هزار میلیارد تومان بودجه عمرانی در سال جاری
- بازدید رئيسجمهور از دستاوردهای گل گهر حوزه بومیسازی و اقتصاد دانشبنیان
- ۱۰ اقتصاد برتر دنیا در سال ۲۰۲۴
- ثبت رشد 52 درصدی کنسانتره مولیبدن در کارنامه 10 ماه شرکت ملی مس
- درخشش گل گهر در چهارمین جشنواره اینوماین (INNOMINE)
- استمرار افزایش درآمد عملیاتی شرکت معدنیوصنعتی گلگهر
- ریزش قیمت خودروهای داخلی و مونتاژی در بازار
- چرا زمان واریز یارانهها تغییر کرد؟
- تفاهمنامه همکاری بین «شرکت ملی مس» و «حوزه هنری» منعقد شد
- گزارش بازدید رهبر معظم انقلاب از آخرین دستاوردهای گلگهر در حوزه بومیسازی
- همکاری های شرکت ملی مس با وزارت زمین شناسی و معدن ازبکستان
- آغاز عرضه اوراق گواهی سپرده با سود ۳۰درصدی از امروز
- امسال بیش از یک میلیون خودرو در کشور تولید شد
- درخشش گروه گلگهر در رتبه بندی ۱۰۰ شرکت برتر ایران (IMI100)
- ملی مس در 3 شاخص رتبه نخست را کسب کرد
- به ایفای نقش گلگهر در رشد اقتصادی کشور امیدوار هستیم
- سایت آموزش خطوط هوایی مجتمع مس سرچشمه رفسنجان افتتاح شد
- نمایش دستاوردهای جهادی درمانی قرارگاه سازندگی مس
- تفاهمنامه همکاری شرکت مس با دانشگاه آزاد اسلامی منعقد شد
- ۲ هزار مگاوات نیروگاه صنایع تا پایان سال آینده وارد مدار میشود
- قیمت بازاری تولیدات ایرانخودرو
- شرایط فروش نقد و اقساط تیگو7 پرو با قیمت جدید
- استعلام دهک بندی یارانه با کد ملی
- شرایط جدید ثبت نام خودرو
- دستاورد موفقیتآمیز گلگهر در کسب و استقرار استانداردهای مدیریتی
- جلسه بررسی پیشرفت انتقال آب خلیج فارس و دریای عمان به فلات مرکزی
- آیین تجلیل از بانوان شاغل در منطقه گلگهر
- طرح احداث کارخانه اسید فسفریک بندرعباس رسماً وارد فاز اجرائی شد
- وداع باشکوه مردم سیرجان با شهید حسین علیبیگی
- اعلام تعداد خودروهای مازاد سایپا
- نامه اعتراضی خاندوزی به FATF
- هزینه هنگفت ایرانی ها برای آرایش و بهداشت
- جیره بندی آب در تهران؟
- توضیحات معاون سیاسی امنیتی استاندار کرمان درباره حادثه تروریستی
- فرمول جدید قیمت گذاری خودرو
- انتصاب مدیر حوزه مدیرعامل و مدیر گروه روابطعمومی شرکت ملی صنایع مس
- نخستین جلسه دادگاه شرکت هنزو
- تداوم افزایش درآمد عملیاتی شرکت معدنیوصنعتی گلگهر
- قیمت بنزین چه تغییری میکند؟
- دریافت کد ملی از خریداران طلا الزامی شد؟
- هک اسنپ فود چه بود؟
- ارائه دستاوردهای گلگهر در نمایشگاه تامین زنجیره فولاد و مس
- حضور گلگهر در نمایشگاه صنایعبومی پدافند غیرعامل
- تورم نقطه به نقطه آبان ماه کاهش یافت
- جمعیت ایران ۸۹ میلیون نفر شد
- ۶ خودروساز ایرانی در برنامه راهبردی ۲۵ ساله با چین خودروهای برقی تولید میکنند
- اعطای دو جایزه «مدیریت راهبردی روابط عمومی» و «اطلاعرسانی» به مس
- اعطای نشان ویژه مسئولیتهای اجتماعی به گلگهر
- درآمد عملیاتی کگل به ۴۱۱ هزار میلیارد ریال رسید
- تاکسیهای برقی بهمرور داخلیتر میشوند
- هشدار صندوق بین المللی پول
- پنج خودرو به سامانه یکپارچه فروش اضافه شد
- حضور پررنگ گلگهر در نمایشگاه اختصاصی اوراسیا
- عرضه ۷ خودرو آغاز شد
- برگزاری کنگره شهدای ورزشکار سیرجان
- اولین کنسانتره تولیدی مجتمع مس درآلو به مجتمع مس سرچشمه رفسنجان فرستاده شد
- نمایش هنرهای سنتی کشور در نمایشگاه بزرگ صنایع دستی سیرجان
- برند ناشناخته هندی، سامسونگ و شیائومی را جا گذاشت
- سقوط رتبه دومین اقتصاد بزرگ جهان
- بازديد وزير صمت از غرفه گلگهر در نمايشگاه اورآسيا
- حضور شرکت ملی مس ایران در دومین نمایشگاه اختصاصی اوراسیا در تهران
- حضور فعال گلگهر در نمایشگاه بینالمللی ایرانمتافو
- 1500 میلیارد تومان قرارداد ساخت داخل ملی مس با شرکتهای دانشبنیان
- زمان پرداخت وام ۳۵۰ میلیونی مسکن روستایی
- جزئیات تازه از ویروس چینی جدید
- فردا کجا برف می بارد؟
افزودن نظر جدید