افزایش نرخ اجاره آپارتمان در کلیه نقاط ایران از جمله تهران و تمامی استانهای آن طی سالیان اخیر با توجه به افزایش سرسام آور تورم، روندی صعودی را طی می‌کند. موقعیت ویژه و مرکزیت تهران بعنوان پایتخت، در افزایش رهن، اجاره و در کل معامله مسکن تاثیر مستقیمی داشته است.

شاید بتوان اوج تورم و گرانی در حوزه املاک را سال ۱۳۹۸ بطور واضح مشاهده کرد؛ طبق برخی از آمار در اردیبهشت امسال از ۱۰ تا ۴۰ درصد در مناطق مختلف تهران افزایش پیدا کرده است. عدم تطابق حقوق و دستمزد کارگران و کارمندان که قشر وسیعی را از جامعه تشکیل می‌دهند، با نرخ رشد قیمت ملک سبب فشار روزافزون به شهروندان شده است. بسیاری از کارشناسان و مشاوران املاک، گرانی زمین را نیز در تورم شدید اجاره بهای مسکن به ویژه در آپارتمان‌های نوساز می‌دانند.

به اذعان برخی از مسئولین افزایش قیمت ۴۰ درصدی بازار مسکن در کرایه خانه طی سال ۹۸، واقعی نبوده و نقش سوداگران و دلالان را در این میان باید مدنظر قرار داد. با این حال در بسیاری از موارد شاهد افزایش ۴۰ درصدی اجاره بها در مناطق شمالی کلانشهرها بویژه در متراژهای بزرگ بوده‌ایم.

البته بغیر از افزایش نرخ مصالح ساختمانی و زمین، عوامل روانی همچون رفاه یا عدم رفاه منطقه، سطح اقتصادی و فرهنگی ساکنین، دسترسی به امکانات رفاهی مختلف شهری نیز از جمله مواردی هستند که تعیین کننده میزان رشد قیمت اجاره خانه در تهران محسوب می‌شود.

تاثیر فصل بر قیمت مسکن

بطور معمول فصل بهار و بویژه فصل تابستان، اوج نقل و انتقال مسکن است؛ تابستان به دلیل آب و هوای مناسب، تعطیلات واحدهای آموزشی و مدارس مورد توجه مستاجران برای اسباب کشی به منزل جدید است. به همین دلیل می‌توان رشد قیمت اجاره خانه در شهرستان و تهران را در این فصل مشاهده کرد.

میزان تورم نرخ کرایه در بازار مسکن

طبق محاسبات و نمودار ارائه شده توسط رییس سازمان مدیریت و برنامه ریزی، نرخ تورم فصلی بهار ۱۳۹۸ نسبت به مدت مشابه سال گذشته ۱.۵ درصد افزایش داشته است. همچنین نرخ کرایه منزل در تهران در همین بازه نسبت به میانگین کلی کشور ۱۰ درصد بیشتر است.

عوامل موثر بر نرخ اجاره بها

عوامل مختلفی بر تعیین میزان کرایه خانه موثرند که عبارتند از:

• قیمت مسکن

• تناسب یا عدم تناسب میان عرضه و تقاضا

• عدم ارتباط منطقی میان قیمت اجاره بها و قیمت مسکن

• کاهش یا افزایش نرخ سود بانکی

• مقایسه بازده سرمایه گذاری در بخش اجاره نسبت به فروش آپارتمان

• نرخ تورم

• نرخ بیکاری

• توان مستاجرین در نوسانات نرخ بازار

• رکود یا رونق بازار ساخت و ساز مسکن

راهکار اجاره نشین‌ها در برخورد با گرانی اجاره بها

• نقل مکان مستاجران به محله‌های پایین‌تر از منطقه سابق زندگی خود و یا اجاره خانه در حومه شهرها

• کاهش متراژ خانه و سکونت در املاک کمتر از ۱۰۰ متر مربع

• تغییر محل زندگی و مهاجرت به شهرستان‌ها یا شهرهای کوچکتر

• کاهش کیفیت زندگی به دلیل تامین هزینه‌های کرایه منزل

• متوسل شدن به وام‌های بانکی و متحمل شدن سودهای سنگین

ادامه روند افزایش قیمت کرایه مسکن

بازار مسکن در ایران و بویژه در تهران به دلایل بسیار متنوعی همیشه در نوسان بوده و تا بحال دوران ثبات بسیار کوتاهی را تجربه کرده است. مطابق برخی از آمار و اظهارنظرها روند افزایش قیمت مسکن و بالطبع آن مقدار اجاره بها در نقاط مختلف تهران و شهرستان‌ها روند صعودی داشته و این روند در سال ۱۳۹۹ نیز ادامه خواهد داشت. اما از سوی دیگر این افزایش قیمت‌ها سبب کاهش اسمیِ معاملات مسکن و خرید و فروش املاک شده، اما تمایل بازار به کرایه آپارتمان سوق داشته است. اما بسیاری از کارشناسان ملک و فعال در زمینه مشاور املاک بر این نکته تاکید دارند که کمی فاصله از فصل تابستان، نشانه‌های رکود و ثبات قیمت در بازار خرید و فروش مسکن و بالطبع اجاره بهای آن بروز داده خواهد شد که می‌توان گفت روندی ادامه‌دار است.

تاثیر قیمت بنزین بر بهای مسکن

برخی معتقدند که با اعلام تغییر در نرخ بنزین و سه برابر شدن آن، و به دلیل گران شدن حامل‌های انرژی و تاثیر آن بر هزینه‌های حمل و نقل، قیمت مسکن نیز تحت تاثیر قرار می‌گیرد.

برخی از مسئولین رسمی با اعلام موضع رسمی در این مورد اعلام کرده‌اند که افزایش قیمت بنزین نباید باعث گران شدن قیمت خرید و فروش مسکن و یا افزایش اجاره بها خواهد شد.

با این حال با توجه به اینکه بنزین در ایران یک کالای استراتژیک محسوب می‌شود، برای بررسی و تجزیه و تحلیل تاثیر یا عدم تاثیر این موضوع بر بازار مسکن، باید اندکی صبر کرد.