بازار مسکن بعد از جهش قیمتی که در سال 91 تجربه کرد، در رکودی بی سابقه به سر می برد. رکودی که بازار مسکن را در شرایطی قرار داده که با وجود فروشندگان متعدد، خریداران همچنان به دنبال قیمت های پایین تر هستند و معامله راکد است.
به گزارش خبرنگار پایگاه اطلاع رسانی و خبری جماران، علاوه بر این، در سال های اخیر و به واسطه سیاست های دولت نهم و دهم، قدرت خرید مسکن برای اقشار جامعه کاهش یافته است.طبق آمار منتشر شده، در سال جاری ایران در بین 122 کشور جهان، در رتبه 107 از نظر توان مالی خرید مسکن قرار دارد.
بر همین اساس، کاهش قدرت خرید و رشد غیر قابل مهار هزینه های ساخت مسکن در ایران، رکود سنگینی برای بازار مسکن رقم زده و به رشد اجاره نشینی انجامیده است.
به اعتقاد برخی از کارشناسان، در حالی که در زمان رکود باید از تولید حمایت شود اما متاسفانه از زمانی که رکود بر صنعت ساختمان سایه انداخت، حمایتی در راستای افزایش تولید مسکن نشد بلکه اخذ مالیات بر تولید و مالیات بر ارزش افزوده هم بر تولیدکنندگان مسکن افزوده شد.
در این شرایط و با تغییرات ماه های اخیر اقتصاد ایران مانند اجرایی شدن برجام، آمادگی سرمایه گذاران خارجی در ایران، کاهش نرخ سود بانکی و ... باید منتظر تحولاتی در بازار مسکن در سال آینده باشیم.
تقریبا اغلب کارشناسان بر این عقیده هستند که بازار مسکن در سال آینده از رکود خارج خواهد شد.اما به گفته برخی از کارشناسان قیمت مسکن همراستا با تورم و منطبق با آن افزایش می یابد. درحالی که برخی دیگر از سونامی قیمت مسکن خبر می دهند.
در سال آینده، با توجه به برداشته شدن تحریم ها، انتظار می رود که مقداری وضعیت اقتصادی ایران بهبود پیدا کند، بنابراین این انتظار وجود دارد که وضعیت بازار مسکن هم کمی بهتر شود، اما از سوی دیگر دولت برای جلوگیری از تورم قیمت مسکن را کنترل خواهد کرد، براین اساس رونقی نسبی در بازار شکا میگیرد و نباید انتظار رونق بالایی در این بازار داشته باشیم چون برای رسیدن به یک رونق خوب، قیمت ها باید متعادل تر شود و که این امر تورم زا خواهد بود.
در همین خصوص کیوان شادمان، یکی از کارشناسان مسکن عقیده دارد که اکنون سازنده ها نمی توانند سود معقولی را از پروژه های مسکونی برداشت کنند، به همین دلیل به نظر می رسد با وجود پرداخت مشکل قیمت ها برای مردم ، اما قیمت ها برای سازندگان پایین است. معنای این حرف آن است که سازنده با سودی کمتر از سطح سود بانکی کار می کند بنابراین دولت باید از طریق سیستم هایی مانند کاهش سود بانکی که انجام داد بر این بازار تاثیر گذار باشد.
به گفته وی، وضعیت بازار مسکن در سال آینده قطعاً از امسال بهتر خواهد شد، اما رونق مورد انتظار عرضه کنندگان مسکن در بازار بوجود نخواهد آمد.
این کارشناس بازار مسکن تصریح کرد: با توجه به اینکه بخش عمده ای از افراد که در بخش مسکن مشارکت می کنند برای سرمایه گذاری و سود و نفع اقتصادی این کار را انجام می دهند، منطقی است که با کاهش سود این بازار به دنبال بازار های موازی مانند بازار ارز یا سپرده گذاری در بانک ها باشند.
او در رابطه با کاهش دو درصدی سود بانک ها یادآور شد: با توجه به شرایط پیش آمده و جمع حرکت هایی که دولت انجام داده و برداشته شدن تحریم ها به نظر می رسد که سال آینده سالی همراه با رونق خواهد بود اما این رونق آن قدر شدید نیست که بخواهد تورم شدیدی به دنبال داشته باشد و شبیه سال های 89 و 90 به صورت یک باره قیمت ها دو یا سه برابر نمی شوند.
ثبات اقتصادی به دنبال ثبات سیاسی کشور
همچنین مصطفی قلی خسروی، رئیس سابق اتحادیه مشاوران املاک کشور، با اشاره به این موضوع که در سال آینده شاهد قیمت جهشی در بازار مسکن نخواهیم بود، گفت: با اجرایی شدن برجام و حضور سرمایه گذاران خارجی در کشور، شاهد شکوفایی اقتصادی خواهیم بود که بر بازار مسکن نیز تاثیر گذار خواهد بود.
وی ادامه داد: در سال های 68، 86 و 91 شاهد جهش قیمت مسکن بودیم اما بعید به نظر می رسد که اینگونه جهش های قیمتی دیگر تکرار نخواهد شد. زیرا ثبات سیاسی بوجود آمده ثبات اقتصادی را به دنبال خواهد داشت.
خسروی میزان رشد قیمت مسکن را همراستا با تورم دانست و افزود: رشد قیمت مسکن از شاخص تورم عبور نخواد کرد و حتی ممکن است از آن نیز پایین تر باشد.
وی خاطر نشان کرد: در مجموع عوامل موجود، شکوفایی اقتصادی و رونق بازار مسکن از تابستان آغاز می شود و این در شرایطی است که تورم در کشور مار شده است.
نقدینگی لازم برای ساخت و سازهای بیشتر وجود ندارد
سعید غدیری، دیگر کارشناس مسکن نیز به افزایش وام مسکن در سال 94 اشاره کرد و گفت: این وام در سال جاری دو مرتبه افزایش یافت. یکبار در بهار که ارزش آن 80 میلیون تومان شد که با احتساب 10 میلیون تومان وام بازسازی به 90 میلیون تومان می رسید. بار دیگر نیز در اواخر سال به 100 میلیون تومان افزایش پیدا کرد.
وی با اشاره به این موضوع که دریافت این وام نیاز به سرمایه گذاری یکساله داشته است، گفت: از آنجا که سپرده گذاری آن از بهار 94 آغاز شده بنابراین تحولات متاثر از آن از ابتدای سال آینده در بازار مسکن مشاهده خواهد شد.
این کارشناس مسکن تعداد افرادی را که برای دریافت این وام سپرده گذاری کرده اند را 32 هزار نفر عنوان کرد و افزود: از سوی دیگر وام اوراق مسکن که نیاز به سپرده گذاری ندارد نیز از 45 میلیون تومان به 70 میلیون تومان افزایش پیدا کرده است.
وی با اشاره به رکود در بازار خرید و فروش مسکن، گفت: از آنجایی که سازندگان مسکن نمی توانند املاک خود را به فروش برسانند بنابراین نقدینگی لازم برای ساخت و سازهای بیشتر را ندارند.
وی خاطر نشان کرد: اگر خرید و فروش در سال آینده رونق بگیرد می توان آثار آن را در رونق ساخت و سازها نیز مشاهده کرد که خود می تواند آمار معاملات را افزایش دهد.
غدیری به کاهش نرخ سود سپرده بانکی نیز اشاره کرد و گفت: با کاهش نرخ سود سپرده، تقاضای مصرفی از سوی خانوارها تقویت می شود. علت این امر آن است که در صورت کاهش نرخ سودو افزایش وام بانکی، خانواده ها سپرده های خود را از بانک خارج کرده و اقدام به خرید مسکن می نمایند.
وی ادامه داد: این امر اما خطری را نیز برای بازار مسکن به دنبال دارد زیرا با کاهش نرخ سود بانکی، سرمایه های بزرگ از بانک ها خارج شده و به شکل سوداگرانه وارد بازار مسکن می شوند که می تواند تعادل بازار را برهم زند و قیمت ها تخریب شود.
وی به اجرایی شدن برجام نیز اشاره کرد و گفت: با اجرا شدن برجام، فضا برای رشد اقتصادی فراهم خواهد شد زیرا درآمد خانوارها افزایش پیدا می کند و تقاضا در بلند مدت برای مسکن زیاد خواهد شد.
بازگشت رونق به بازار مسکن از اواسط سال 95
بخش مسکن فارغ از آنکه خود به تنهایی به عنوان یک بخش مادر فعالیت می کند بر سایر بخش های اقتصادی نیز تاثیرگذار خواهد بود.به گفته بیت الله ستاریان، با توجه به رکودی که در کل اقتصاد وجود دارد، گر پیش بینی ها مبنی بر سرمایه گذاری های خارجی محقق شود، رکود از اقتصاد و به تبع آن از بخش مسکن رخت می بندد و صنعت های وابسته به آن نیز رونق خواهد گرفت.
این کارشناس مسکن ، با اشاره به اینکه اجرای برجام می تواند موجب جذب سرمایه در ایران شود، گفت: اگر بخش خصوصی خارجی به همراه بخش خصوصی داخل کشور در زمینه ساخت مسکن همکاری کنند می توان امیدوار بود که این امر به توانمند شدن بخش خصوصی داخل کشور کمک نماید.
وی ادامه داد: اگر این پیش بینی ها محقق شود و سرمایه گذاری خارجی افزایش پیدا کند طی 6 تا 7 ماه آینده شاهد رونق در این بازار خواهیم بود و در واقع اواسط سال آینده می تواند زمان بازگشت رونق به بازار مسکن ایران باشد.
بازار مسکن همچنان راکد است
ایرج رهبر درباره وضعیت بازار مسکن و تحلیل ها از این بازار در سال آینده اظهار داشت: نمی شود پیش بینی که چه وضعیتی پیش می آید و فعلا تاکنون تغییر و تحولی در بازار مسکن به وجود نیامده است.
وی با بیان این که نشانه ای دیده نمی شود که تغییر و تحول به وجود آید، افزود: بازار سه ماه اول سال آینده خود را نشان خواهد داد.
عضو کانون سراسری انبوه سازان عنوان کرد: من فکر نمی کنم خیلی تغییری حاصل شود، چراکه هیچ تغییری در وضعیت اقتصادی مردم ایجاد نشده و تغییر و تحولی در برنامه های دولت به وجود نیامده است.
رهبر متذکر شد: رکود به گونه ای است که فشار روی بخش مسکن آورده و بالاخره باید یک فکری برای این وضعیت شود.
وی ادامه داد: من معتفدم رکود در بازار مسکن حداقل در فصل اول سال آینده ادامه خواهد داشت و از فصل دوم هم باید ببینیم دولت چه برنامه ای دارد.
رهبر خاطرنشان کرد: برای خروج از رکود، توان و قدرت خرید مردم باید بالا رود و امکانات و زمینه برای تولید فراهم شود.
در مجموع می توان گفت که بازار مسکن از عوامل متعددی تاثیر می پذیرد.عواملی که در بازار مسکن اثرگذار هستند، به طور کلی به دو دسته درون زا و برون زا تقسیم می شوند، از عوامل درون زا بحث قدرت خرید شهروندان است که یکی از محرک های بازار مسکن به حساب می آید، همچنین بهای تمام شده مسکن در بازار مسکن تاثیر می گذارد.
از سوی دیگر عوامل برون زا، شرایط کلان اقتصادی هستند، تغییرات در شرایط کلان اقتصادی جریان ورود تسهیلات را به بازار مسکن سخت یا آسان می کند و این قاعدتاً روی بازار مسکن اثرگذار خواهد بود؛ همچنین درآمدهای نفتی به صورت غیرمستقیم روی بازار مسکن اثرگذار است، چون وقتی درآمدهای نفتی افزایش پیدا می کند، در واقع حجم مبادلات ثروت ملی افزایش پیدا کرده، درآمد سرانه نیز بیشتر خواهد شد، در این حالت قدرت خرید مردم افزایش پیدا کرده و یک سری از کالاها را که تقاضا برایشان زیاد می شود و از طریق واردات تامین می شود.
اما کالاهایی مثل مسکن از کالاهایی نیست که بتوان از طریق واردات تامین کرد، باید عرضه آنها را در داخل افزایش داد و افزایش عرضه مسکن در کوتاه مدت اتفاق نمی افتد و یک پروسه زمانی یک و دو ساله نیاز است تا حجم مسکن افزایش پیدا کند، بنابراین افزایش درآمد نفتی بر بازار مسکن میان مدت خواهد بود.
از مجموع عوامل تاثیرگذار بر این بازار اینگونه بر می آید که از اواسط سال 95 باید منتظر تکانه های مثبت در خصوص قیمت مسکن در کشور و مخصوصا در کلان شهرها باشیم.