- کد مطلب : 33463 |
- تاریخ انتشار : 16 اسفند, 1396 - 12:11 |
- ارسال با پست الکترونیکی
چند سناریو درباره سمت و سوی بازار مسکن ۹۷
به گزارش صنعت نویس، چه در اقتصاد و چه در بازار مسکن، روشی منحصربهفرد یا مرجعی رسمی برای تعیین رکود و رونق وجود ندارد، اما نظر بسیاری از صاحبنظران مسکن آن است که تحرکات اخیر بازار، نشانهای از بازگشت رونق به این بخش است. البته برای اظهارنظر قطعی نیازمند اطلاعات بیشتر آنهم برای بازه زمانی طولانیتری هستیم و در هرصورت بعید به نظر میرسد رونق اینبار با جهشهای شدید قیمتی در کل بخشهای بازار همراه باشد.
برای اظهارنظر در خصوص روند آتی بازار، ابتدا شایسته است مختصری از گذشته این بازار صحبت شود. به چرخه رکود و رونق در بازار مسکن بسیار پرداخته شده است، بهطور مثال مولر (۱۹۹۹) ادوار قیمتی مسکن را شامل چهار مرحله میداند: بهبود بازار، رونق، عرضه بیش از حد و رکود. بهنظر میرسد در ایران نوسانات بازار مسکن تحتتاثیر عواملی بهشدت تشدید شد، از جمله این عوامل میتوان به موارد زیر اشاره کرد: سیاستهای پولی انبساطی دستودلبازانه، توان ناکافی سمت عرضه در پاسخ متناسب به تقاضای موجود و ضعف ساختارها و نهادهای اطلاعاتی و مالی.
در این میان، سیاستهای انبساطی پولی دولتها (تبدیل ارز درآمدهای دولت به ریال) منجر به بروز مستمر نشانههای بیماری هلندی در اقتصاد ایران شده است. به بیان دیگر، با افزایش حجم پول، مسکن، بهعنوان کالایی غیرقابل تجارت، در ادوار مختلف با جهشهای قیمتی روبهرو شد. سیاستهای پولی انبساطی با تزریق نقدینگی به جامعه، تقاضا را –مصرفی و سوداگری- برای مسکن افزایش میداد، با افزایش تقاضا و زمانبر بودن ساخت و عرضه کالای غیرقابلتجارت مسکن، به ناچار بهای مسکن با جهش روبهرو میشد.
هرچند بخشی از این افزایش قیمت ناشی از تقاضای سفتهبازی برای سوار شدن بر موج افزایش قیمت مسکن بود، اما افزایش قیمت بسیاری از سازندگان و سرمایهگذاران را به ساخت و عرضه مسکن مصمم میکرد. با افزایش عرضه، افزایش قیمتها بالاخره متوقف میشد درحالیکه واحدهای بسیاری همچنان در دست تکمیل و ورود به بازار بودند، بنابراین دوره رکود بازار فرامیرسید. ترکیب این موارد با سیل منابع پولی حاصل از سیاستهای انبساطی، منجر به تشدید نوسانات بازار مسکن میشد.
نکته آن است که برای دههها اطمینان مناسبی از میزان تقاضا وجود داشت، زیرا همواره موجودی مسکن از تعداد خانوارها کمتر بود. این روند بسیار مهم، براساس آخرین سرشماری کشور، معکوس شده است. همچنین، حجم پروانههای ساختمانی طی سالهای اواخر دهه ۸۰ و اوایل دهه ۹۰ در کشور – و بهویژه شهر تهران- کاملا با روند گذشته ناسازگار است که نشاندهنده ظرفیت بالقوه سمت عرضه برای پاسخ به تقاضا است (البته بازار مسکن بازاری محلی است و ممکن است توزیع واحدهای مسکونی عرضهشده منطبق با توزیع جغرافیایی جمعیت و متقاضیان نباشد).
برای تکمیل بحث باید درنظرگرفت که اصالت در اقتصاد با تقاضا است، تعمیق رکود اخیر بازار مسکن نیز در وهله نخست ناشی از کاهش قدرت خرید خانوارها است. بهعلاوه، به نظر میرسد تسهیلات بانک مسکن سهم مهمی در ایجاد تحرک کنونی در بازار مسکن داشته است. نسبت پایین تسهیلات به بهای مسکن و ورود محتاطانه سایر بانکها به حوزه تسهیلات رهنی، به آن معناست که بخش مهمی از استفادهکنندگان از منابع بانکی، بهدنبال واحدهای کوچک و ارزان هستند؛ پدیدهای که با پایین ماندن قدرت خرید در سالهای اخیر تشدید نیز شده است.
در سمت عرضه اما آمار گویای آن است که سازندگان در سالهای اخیر تمایل به ساخت واحدهای نسبتا بزرگ داشتهاند. این عدمتطابق میان عرضه و تقاضا زنگ خطری برای بازار مسکن است. بنابراین خانههای کوچک سریعتر به فروش میرسند و نقطه شروع جهش قیمتی از خانههای کممتراژ خواهد بود. در مقابل بهنظر نمیرسد حتی در صورت ورود سوداگران به بازار، در بخش واحدهای بزرگ متراژ، مشکلی برای پاسخگویی به تقاضا داشته باشد، بنابراین احتمال جهش قیمتی در این بخش از بازار کمتر است. این امر انگیزه سوداگران و همچنین سرمایهگذاران را برای ورود به این بخش کاهش میدهد.
هرچند سیاست پولی دولت در سالهای اخیر انقباضی نبوده است، اما این سیاستهای انبساطی در اثر ضعف قدرت خرید متوسط جامعه و وضعیت نظام بانکی، منجر به تورم چندانی نشده است. نرخهای بهره بسیار بالا و نامتناسب با شرایط بخش حقیقی اقتصاد در سالهای اخیر –که هماکنون در قالب گواهی سپرده با سود ۲۰ درصد دوباره سر برآورده است- منجر به آن شد که در اغلب این دوران اشخاص منابع خود را به امید کسب سود بدون دردسر در بانکها و سایر موسسات مالی سپردهگذاری کنند.
اما در هرصورت حجم قابلتوجهی از منابع پولی مترصد فرصت است تا بهسمت بهترین گزینههای سرمایهگذاری در بازارهای موازی نظیر ارز، طلا و از جمله مسکن سرازیر شود. در شرایط کنونی، این نرخها دستکم از دو مسیر به اقتصاد مسکن ضربه میزند: نخست، برخی مصرفکنندگان و سرمایهگذاران، سرمایهگذاری یا خرید ملک را با نرخهای سود موجود، اقتصادی نمیدانند. مسیر دیگری که این نرخهای بالا به بازار مسکن ضربه میزند، کاهش فعالیت در سایر بخشهای اقتصادی کشور است. عدم سرمایهگذاری در سایر بخشهای اقتصاد بهمعنای بالا نرفتن درآمد و عدمتقویت قدرت خرید جامعه است و تاثیر منفی بر تقاضای مصرفی میگذارد.
مجموعه اقدامات اقتصادی دولت –در مفهوم وسیع آن- نظیر تداوم وضعیت یارانههای نقدی و پرداخت یارانههای گزاف به حاملهای انرژی، نحوه مواجهه با افزایش نرخ ارز، کمیت و کیفیت تخصیص منابع مالی به طرحهای عمرانی، فشار برای اخذ عوارض و مالیات از بخش خصوصی کمرمق بهجای تشویق فعالیت مولد و تسهیل شرایط کسبوکار، سر برآوردن دوباره نرخهای بهره بالا –که امکان فعالیت مولد اقتصادی و همچنین موفقیت عرضه محصولات مالی بلندمدت را دشوار میسازد- و درمجموع تکرار سیاستهایی که منجر به ایجاد شرایط اقتصادی نامناسب کنونی شدهاند، امیدها را به بهبود اساسی اقتصاد و استفاده از ظرفیتهای تقاضای مصرفی برای رونق پایدار بازار مسکن، کمرنگ میسازد و چونان گذشته برای رونق ناپایدار در سال آینده باید چشم به بازار غیرقابلپیشبینی نفت دوخت. از آنجا که افزایش شدید قیمت در این بازار چندان محتمل بهنظر نمیرسد، احتمال وقوع این سناریو نیز بسیار اندک ارزیابی میشود.همچنین، محتمل نیست که در اثر افزایش نسبی قیمت مسکن و خروج برخی واحدهای ریزمتراژ (و خریداران آنها) از بازار، سطح فعالیت در بازار افول کند.
اما چنانچه قدرت خرید متقاضیان به میزان کافی تقویت شود، سطح فعالیت بازار میتواند حولوحوش مقدار کنونی باقی بماند، هرچند افزایش قیمتها ناگزیر به نظر میرسد، زیرا در تحولات اخیر بازار، بخشی از واحدهایی که در قیمتهای بهنسبت پایینتر عرضهشده بودند پس از فروش به متقاضی مصرفی، از بازار خارج شدهاند، همچنین هزینههای تولید در اثر تورم عمومی و افزایش بهای عوامل تولید افزایش یافته است.با در نظر گرفتن مجموع آنچه بیان شد ارزیابی نگارنده آن است که محتملترین سناریو در بازار مسکن، فرود آرامی (soft landing) است که همراه با ثبات یا کاهش نسبی تعداد معاملات و افزایش بهای ملک در حد اندکی فراتر از تورم باشد. محتملترین سناریوی بعدی آن است که سطح فعالیت بازار در اثر شوکهای منفی–بهویژه تحتتاثیر سیاستهای ناصواب پولی، بانکی و ارزی- بهطور محسوسی کاهش یابد؛ گزینه تحریک و جهش قیمتی شدید نامحتملترین گزینه است، هرچند اعمال سیاستهای نامناسب میتواند با تشویق سوداگری در این بازار به افزایش بهای ملک دامن زند.
منبع:اقتصادنیوز
آخرین اخبار
- تحقق رشد تولید ١٧/٨ درصدی محصولات کنسانتره و گندلهی شرکت معدنیوصنعتی گلگهر
- آمار عجیب از مصرف بنزین ایرانیها در نوروز
- آمار جدید واردات خودرو اعلام شد
- مشکل اقتصاد ایران، جهالت مدیران رانتی و کوتهبین است
- افتتاح دفتر نمایندگی اداره پست در منطقه گلگهر
- حضور نماینده سیرجان در گل گهر
- پاتک بانک مرکزی به متخلفان ارز مسافرتی
- نتایج تکمیل ظرفیت کنکور اعلام شد
- آغاز ثبتنام ۹ مدل خودروی وارداتی
- پیشبینی بازار سرمایه در سال آینده
- ورود سامانه بارشی جدید به کشور
- تعیین نرخ کرایه اتوبوس، تاکسی و مترو برای سال ۱۴۰۳
- پژوپارس به آخر خط رسید
- مجمع عمومی فوقالعاده شرکت گلگهر برگزار شد
- سیف، اقدام بانک مرکزی را پسندید
- سیل در سیستان/عکس
- مسدودی 10 روزه جاده چالوس و آزادراه تهران_شمال
- رتبه ایران در تولید گاز
- واردات خودرو فقط با کارت بازرگانی
- عرضه کنسرو ماهی با ۱۵ درصد تخفیف
- بارش دوباره در کشور
- تداوم افزایش درآمد عملیاتی شرکت معدنیوصنعتی گلگهر
- چگونه خودرو مزایده ای بخریم؟+ شرایط
- ارزش آلتکوینها بهزودی از مرز ۳ تریلیون دلار خواهد گذشت!
- تخصیص ۳۰۰ هزار میلیارد تومان بودجه عمرانی در سال جاری
- بازدید رئيسجمهور از دستاوردهای گل گهر حوزه بومیسازی و اقتصاد دانشبنیان
- ۱۰ اقتصاد برتر دنیا در سال ۲۰۲۴
- ثبت رشد 52 درصدی کنسانتره مولیبدن در کارنامه 10 ماه شرکت ملی مس
- درخشش گل گهر در چهارمین جشنواره اینوماین (INNOMINE)
- استمرار افزایش درآمد عملیاتی شرکت معدنیوصنعتی گلگهر
- ریزش قیمت خودروهای داخلی و مونتاژی در بازار
- چرا زمان واریز یارانهها تغییر کرد؟
- تفاهمنامه همکاری بین «شرکت ملی مس» و «حوزه هنری» منعقد شد
- گزارش بازدید رهبر معظم انقلاب از آخرین دستاوردهای گلگهر در حوزه بومیسازی
- همکاری های شرکت ملی مس با وزارت زمین شناسی و معدن ازبکستان
- آغاز عرضه اوراق گواهی سپرده با سود ۳۰درصدی از امروز
- امسال بیش از یک میلیون خودرو در کشور تولید شد
- درخشش گروه گلگهر در رتبه بندی ۱۰۰ شرکت برتر ایران (IMI100)
- ملی مس در 3 شاخص رتبه نخست را کسب کرد
- به ایفای نقش گلگهر در رشد اقتصادی کشور امیدوار هستیم
- سایت آموزش خطوط هوایی مجتمع مس سرچشمه رفسنجان افتتاح شد
- نمایش دستاوردهای جهادی درمانی قرارگاه سازندگی مس
- تفاهمنامه همکاری شرکت مس با دانشگاه آزاد اسلامی منعقد شد
- ۲ هزار مگاوات نیروگاه صنایع تا پایان سال آینده وارد مدار میشود
- قیمت بازاری تولیدات ایرانخودرو
- شرایط فروش نقد و اقساط تیگو7 پرو با قیمت جدید
- استعلام دهک بندی یارانه با کد ملی
- شرایط جدید ثبت نام خودرو
- دستاورد موفقیتآمیز گلگهر در کسب و استقرار استانداردهای مدیریتی
- جلسه بررسی پیشرفت انتقال آب خلیج فارس و دریای عمان به فلات مرکزی
- آیین تجلیل از بانوان شاغل در منطقه گلگهر
- طرح احداث کارخانه اسید فسفریک بندرعباس رسماً وارد فاز اجرائی شد
- وداع باشکوه مردم سیرجان با شهید حسین علیبیگی
- اعلام تعداد خودروهای مازاد سایپا
- نامه اعتراضی خاندوزی به FATF
- هزینه هنگفت ایرانی ها برای آرایش و بهداشت
- جیره بندی آب در تهران؟
- توضیحات معاون سیاسی امنیتی استاندار کرمان درباره حادثه تروریستی
- فرمول جدید قیمت گذاری خودرو
- انتصاب مدیر حوزه مدیرعامل و مدیر گروه روابطعمومی شرکت ملی صنایع مس
- نخستین جلسه دادگاه شرکت هنزو
- تداوم افزایش درآمد عملیاتی شرکت معدنیوصنعتی گلگهر
- قیمت بنزین چه تغییری میکند؟
- دریافت کد ملی از خریداران طلا الزامی شد؟
- هک اسنپ فود چه بود؟
- ارائه دستاوردهای گلگهر در نمایشگاه تامین زنجیره فولاد و مس
- حضور گلگهر در نمایشگاه صنایعبومی پدافند غیرعامل
- تورم نقطه به نقطه آبان ماه کاهش یافت
- جمعیت ایران ۸۹ میلیون نفر شد
- ۶ خودروساز ایرانی در برنامه راهبردی ۲۵ ساله با چین خودروهای برقی تولید میکنند
- اعطای دو جایزه «مدیریت راهبردی روابط عمومی» و «اطلاعرسانی» به مس
- اعطای نشان ویژه مسئولیتهای اجتماعی به گلگهر
- درآمد عملیاتی کگل به ۴۱۱ هزار میلیارد ریال رسید
- تاکسیهای برقی بهمرور داخلیتر میشوند
- هشدار صندوق بین المللی پول
- پنج خودرو به سامانه یکپارچه فروش اضافه شد
- حضور پررنگ گلگهر در نمایشگاه اختصاصی اوراسیا
- عرضه ۷ خودرو آغاز شد
- برگزاری کنگره شهدای ورزشکار سیرجان
- اولین کنسانتره تولیدی مجتمع مس درآلو به مجتمع مس سرچشمه رفسنجان فرستاده شد
- نمایش هنرهای سنتی کشور در نمایشگاه بزرگ صنایع دستی سیرجان
- برند ناشناخته هندی، سامسونگ و شیائومی را جا گذاشت
- سقوط رتبه دومین اقتصاد بزرگ جهان
- بازديد وزير صمت از غرفه گلگهر در نمايشگاه اورآسيا
- حضور شرکت ملی مس ایران در دومین نمایشگاه اختصاصی اوراسیا در تهران
- حضور فعال گلگهر در نمایشگاه بینالمللی ایرانمتافو
- 1500 میلیارد تومان قرارداد ساخت داخل ملی مس با شرکتهای دانشبنیان
- زمان پرداخت وام ۳۵۰ میلیونی مسکن روستایی
- جزئیات تازه از ویروس چینی جدید
- فردا کجا برف می بارد؟
- چرا خودروهای کارکرده نمی آیند؟
- ارائه بیش از 2 هزار خدمت درمانی - فرهنگی به 1073 نفر در مهدیآباد رفسنجان
- برگزاری آیین تجلیل از پرستاران منطقه گلگهر
- مقامآوری گلگهر در جشنواره انتشارات روابط عمومی کشور
- بخش دیگری از پولهای بلوکه شده بهزودی آزاد میشود
- امضای بزرگترین تفاهمنامه همکاری شبکه بانکی بین شرکت مس و بانک ملت
- امضای توافقنامه همکاری بین مس و مجتمع کودهای شیمیایی تدبیر
- کشف منابع جدید زمین شناسی در معدن مس میدوک
- گزارش تصویری؛ سومین نمایشگاه بزرگ کتاب گلگهر
- غرب همچنان از گاز روسیه استفاده میکند
افزودن نظر جدید